Sogni e timori
Dice lo scrittore Jay McInerney che “la differenza tra quello che desideriamo e ciò che temiamo è appena più spessa di una ciglia”, e non è forse adatto paragonare questa affermazione al desiderio di costruirti la casa?
Il desiderio di possedere la tua casa e il timore di incorrere in costi esagerati o semplicemente sforare rispetto a ciò che era stato preventivato, è una situazione che sicuramente devi evitare.
In questo senso occorre stare attenti alla stima dei costi per costruire la tua casa. Questa attenzione, insieme alle giuste competenze e ad un’attenta valutazione, ti porteranno a trasformare quello che per molti è un incubo (il costo sconosciuto della casa) in un sogno (la casa che vuoi con costi certi).
Un bene di prima necessità, ma anche un investimento
La casa è un bene d'uso di prima necessità ma è anche un bene d'investimento che si è ritenuto sicuro almeno fino all'arrivo della crisi del settore, iniziata a partire dal 2008 con la grande crisi finanziaria.
Dagli studi statistici sulla redditività degli investimenti, si evince infatti che l'immobiliare dal 1995 al 2010 ha rappresentato una delle forme di investimento più proficue.
In Italia, come in altri paesi del sud Europa come Spagna, Portogallo e Grecia, l'80% delle famiglie vive in una casa di proprietà a dispetto dei paesi del centro e nord Europa dove la percentuale si abbassa al 50-60. La ricchezza principale della famiglia italiana è rappresentata dunque dalla proprietà della casa.
E' chiaro che un investimento di questo tipo, in una fase economica non ancora florida come quella attuale, debba essere attentamente valutato e non è semplice considerando le tante variabili del settore. Un dato che fa ben sperare arriva dai risultati rilevati nel primo semestre 2016 che vede, oltre ad un aumento significativo delle compravendite, un lieve incremento, pari a +0,5%, sulla costruzione delle nuove case.
L’importanza della stima
Premesso che la stima dei costi di costruzione comporta non un valore reale ma un'indicazione che dipende, oltre a quelli già indicati, da tutta una serie di fattori: volumetrie, metri quadri, finiture, materiali, utilizzo energie rinnovabili, proviamo a dare qualche indicazione in merito.
Per prima cosa si possono avere due possibilità:
Un preventivo “chiavi in mano” in cui la ditta costruttrice erige la casa secondo le tue direttive.
Una costruzione “autoprodotta”, in questo caso sei tu committente a reclutare personalmente le ditte e i professionisti da impiegare nel cantiere.
Chiavi in mano o autoproduzione?
La prima soluzione solitamente è la più costosa ma se nel secondo caso i costi sono inferiori, c'è da prevedere una presenza costante del committente in cantiere. In questo caso infatti, nella maggior parte dei casi è il committente che si dovrà occupare direttamente della sequenza degli interventi, dei tempi di realizzazione e della qualità del lavoro, si deve quindi accertare di avere una notevole quantità di tempo disponibile da dedicare. Il rischio in questo caso sono i tempi di realizzazione che, nella stragrande maggioranza dei casi, si allungano più del previsto. Questo perché il committente non si affida a una figura che gestisce per lui i lavori sulla base di quanto hanno deciso e progettato insieme.
Stime sintetiche e stime analitiche
Stimare i costi di costruzione significa determinare una previsione del costo di realizzazione del progetto, al fine di indicare al committente l'entità dell'impegno economico prima ancora di iniziare la fase progettuale.
Le stime si possono esplicitare in stime sintetiche e stime analitiche, in base alla qualità e quantità di informazioni che disponiamo in merito al progetto.
Le stime sintetiche si determinano sul calcolo del più probabile costo su base comparativa, rispetto cioè ad altri beni aventi caratteristiche simili, situati nella stessa zona e che siano stati di recente oggetto di compravendita.
Il metodo analitico, attraverso delle procedure matematiche, calcola il valore delle aree in base al valore di mercato dei beni. Verranno prese in considerazione inoltre tutte le componenti dei costi concorrenti alla produzione del bene (computo metrico, materiali, ore di lavoro...).
L’incertezza vale il 20%
E' necessario tenere presente che con un progetto preliminare è possibile valutare i costi con un'incertezza circa del 20%; saranno successivamente i progetti definitivi ed esecutivi a far diminuire l'incidenza di incertezza. Consigliabile è perciò prevedere un margine di sicurezza sul prezzo finale per imprevisti o modifiche in corso d'opera, ed affidarsi in ogni caso ad un professionista con provata esperienza per ridurre al minimo questa variabile.
I desideri vanno inseguiti
Stimare i costi è un momento importante dell’intero processo di costruzione di una casa, importante perché preventivo. Ti fa evitare di sforare il budget e non trovarti senza fondi con un lavoro svolto a metà. Ma i desideri sono fatti per essere inseguiti e non temuti, lo ricorda Jay McInerney, e a noi piace.
Quindi ricorda:
- Prima di partire, stima con il tuo architetto i costi dell’intera costruzione della casa
- Ricorda che la casa è un bene di investimento, ancora oggi nonostante il mercato si sia fortemente contratto
- Decidi se preferisci procedere con un preventivo chiavi in mano oppure per la costruzione autoprodotta
- Esegui stime sintetiche del costo su base comparativa e stime analitiche calcolando i vari valori sopra elencati
- Diminuisci l’incertezza con progetti ed esecutivi precisi
